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激活土地這一農(nóng)民最大的資產(chǎn)，必將喚起沉睡的巨量資本，給農(nóng)民、農(nóng)村及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來無窮的想象力
來自商業(yè)周刊中文網(wǎng)的文章認為，當下一大群體中國人得到的政策紅利，一夜暴富不是不可能。如果制度設(shè)計得當，未來這只巨大的母雞能下出諸多金蛋來。
最近韓土豪特別鬧心，人長大了，煩惱也多了，韓土豪身為一個城市人，他的煩惱竟然是沒有農(nóng)村戶口，矯情到不行。農(nóng)村戶口為何如此緊俏了？當下農(nóng)民得到的政策紅利，一夜暴富不是不可能。
單就土地而言，目前中國農(nóng)民擁有的建設(shè)用地與所有城市建設(shè)面積相當，都是2.5億畝。每年的全國財富榜上多次出現(xiàn)城市地產(chǎn)商的名子，而大都市的普通居民因為擁有幾套房子也成了過去做夢都不敢想象的百萬、千萬富翁，城市的土地成為能下金蛋的母雞，給城市居民帶來巨量的財富。而擁有同樣面積土地的農(nóng)民其年收入剛過6千元，每年土地給農(nóng)民帶來的財產(chǎn)性收入不足3%，2.5億畝的農(nóng)村土地成為一個不會下蛋的母雞。
不過，最近剛剛通過的十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，把束縛在這只母雞身上的諸多枷鎖卸掉。中國人民大學教授鄭風田稱，如果制度設(shè)計得當，未來這只巨大的母雞也能給農(nóng)民兄弟下出諸多金蛋來。
土地制度改革再次迎來歷史性節(jié)點
日前召開的十八屆三中全會通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》 (下稱《決定》)?！稕Q定》指出：“要賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔保權(quán)能；建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行。”
公開信息顯示，截至2011年上半年，全國實行家庭承包經(jīng)營的耕地面積為12.77億畝；截至2010年，農(nóng)村集體建設(shè)用地約為2.5億畝。即便不包括農(nóng)民承包的林地、草地等，據(jù)專家估算，僅承包耕地一項，每年將撬動1.3萬億元資金；而農(nóng)村建設(shè)用地的價格可能高達130萬億元。
激活土地這一農(nóng)民最大的資產(chǎn)，必將喚起沉睡的巨量資本，給農(nóng)民、農(nóng)村及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來無窮的想象力。
第一個政策紅利是5000萬畝的農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市。
決定》規(guī)定“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。”
過去農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地，既不能抵押，也難以進入市場進行交易。而城市土地沒有多少限制而身價百倍，同權(quán)不同利現(xiàn)象嚴重。不少地產(chǎn)商買到土地后，拿土地作抵押獲得資金，即可以建設(shè)商業(yè)設(shè)施獲得收益，也可以建工廠進行產(chǎn)品生產(chǎn)。雖然早在十七屆三中全會中央就提出逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，但五年過去，基本上原地踏步。
原因很簡單，目前的征地是壟斷制度，農(nóng)村土地要想搞建設(shè)就必須征地，地方政府低價拿地高價賣出獲得土地財政，農(nóng)地直接入市首先會動了地方政府的奶酪，如果沒有上級的統(tǒng)一布置，單純靠地方政府推動會很難。所以必須出臺中央層面更具體的操作規(guī)則，才能讓政策紅利落地。另外目前的農(nóng)村集體土地，所有權(quán)界定也是不清楚，要防止各個上級以集體領(lǐng)導的名義把農(nóng)村建設(shè)用地低價拿出，成為變相的征地。應該建設(shè)透明的制度，讓農(nóng)民有參與權(quán)與表決權(quán)，讓農(nóng)民以土地入股，保證土地增值收入中農(nóng)民的利益。
第二個政策紅利是18億畝承包地的抵押、入股、轉(zhuǎn)讓權(quán)。
決定》規(guī)定：賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。
這次把耕地的抵押權(quán)終于給了農(nóng)民，是個了不起的進展。通過確權(quán)頒證，中國目前已為進一步放開三權(quán)(處置權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán))奠定了基礎(chǔ)。18億畝耕地的抵押權(quán)很重要。中國城鎮(zhèn)居民靠房產(chǎn)證抵押可以很容易得到貸款，最近看一篇經(jīng)濟學頂級期刊發(fā)表的論文，研究結(jié)論是1993年中國城里的房改政策讓城市居民獲得了房屋產(chǎn)權(quán)證，緊接而來的效果就是城市創(chuàng)業(yè)的迅猛發(fā)展，居民可以用房產(chǎn)抵押得到的資金來創(chuàng)業(yè)。
中國人民大學土地政策與制度研究中心主任葉劍平說：“從產(chǎn)權(quán)方面以及通過市場轉(zhuǎn)讓這些權(quán)利的能力而言，這是向前邁進了一步，這是正確的方向。但要真正把它付諸實踐，還有很多工作要做：法律方面，市場規(guī)則，哪些類型的土地可以轉(zhuǎn)讓，等等。”
報道稱，在這一變革之下，農(nóng)民將受益于政府推進城鎮(zhèn)化和提高農(nóng)業(yè)發(fā)展水平的目標。由于其土地的安全性提升，并且有權(quán)抵押其中一些土地，農(nóng)民可以擁有更多的資金遷移到城市，或者投資擴大農(nóng)場并使之機械化。全球經(jīng)濟明年會更好嗎？20個機會改變中國人錢包中國80后與老演員的區(qū)別日本百年來最漂亮的十名女優(yōu)揭秘中國最有錢的六個村中國人買這些產(chǎn)品至少賺50%中國人快速生財?shù)陌朔N捷徑中國人海外悶聲賺大錢(圖)在中國掙大錢的9種軟實力盤點娛樂圈最會掙錢的十對夫妻(圖)掙錢高手的八個絕招
目前，中國土地市場仍處于一種城鄉(xiāng)分割狀態(tài)，城市和農(nóng)村土地享有不同權(quán)利。城市國有建設(shè)用地有正式的土地交易市場，實行市場定價，而農(nóng)村集體建設(shè)用地要想流轉(zhuǎn)，就必須通過政府征收轉(zhuǎn)換為國有建設(shè)用地后才可交易。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地資產(chǎn)價值的不斷顯現(xiàn)，未來必須充分尊重農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利，讓農(nóng)民更多參與現(xiàn)代化進程、共同分享發(fā)展成果。
第三個政策紅利是2億畝宅基地試點抵押、退出、轉(zhuǎn)讓權(quán)。
決定》指出，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行。
2億多農(nóng)戶，每戶農(nóng)民都在農(nóng)村有宅基，近2億畝宅基。但這個宅基地既不可能抵押，又不能退出，造成資源的極大浪費。兩只老鼠的理論折射出流動農(nóng)民工的悲哀：農(nóng)民工在農(nóng)村老家的房子讓老鼠住，自己在城里打工卻只能住老鼠窩。城市房價遠超出大部分農(nóng)民工的購買力，而老家的宅基地卻無法退出變現(xiàn)成資本。中國臺灣當年的城鎮(zhèn)化得益于農(nóng)民把家鄉(xiāng)的土地與房屋買掉后可以在城里買到房子。三中全會決定要試點建立農(nóng)民宅基地的抵押、退出、轉(zhuǎn)讓機制，允許農(nóng)民在其他農(nóng)村獲得宅基地，這應該是一個大的制度創(chuàng)新。
如何允許農(nóng)民宅基地可以抵押貸款，以此為支點，可以撬動中國農(nóng)村的內(nèi)需市場，從而可以換回國家整體經(jīng)濟再快速增長30年。中國農(nóng)村的農(nóng)民一生中投資最大的一筆應該是住房，占他們一生投資的60%。如果農(nóng)民可以用自己所建房子進行抵押貸款，靠月供來償還貸款，農(nóng)村的內(nèi)需就可以撬動了，他可以每年能夠拿出一部分錢來干除了攢錢建房以外的事了。
農(nóng)民在土地上擁有以下幾類財產(chǎn)權(quán)利：一、對土地擁有一定年限內(nèi)的經(jīng)營權(quán)，并可以將擁有的土地進行財產(chǎn)化，作為法律及經(jīng)濟地位的象征。如使用、收益、流轉(zhuǎn)土地的權(quán)利。二、在土地增值的情況下，擁有對增值部分的攝取權(quán)利。如土地流轉(zhuǎn)中租金升值的部分，也同樣歸農(nóng)民享有。三、在讓渡土地相應權(quán)益時，擁有獲取等值補償金的權(quán)利。舊城改造、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)等過程中，更應強化這種權(quán)利。如在拆遷中，很多農(nóng)民并沒有拿到與其土地價值相符的補償款。
對此，湖北孝感籍的大學畢業(yè)生彭帥(化名)頗有感慨。彭帥的戶口在農(nóng)村老家，2009年他剛工作時，正值房價迅速上漲的前夜，當時他想在自己工作的二線城市買套房子，但還差一大筆錢，于是還不太懂土地相關(guān)法規(guī)的他產(chǎn)生了一個樸素的想法，就是用家里的承包地作抵押進行貸款，結(jié)果打聽了一圈，才發(fā)現(xiàn)根本行不通，沒有一家銀行給他貸款，最終他只能看著房價高漲，望房興嘆。他說，“如果當時賦予了承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔保權(quán)能這些財產(chǎn)權(quán)利，我當時就能買上房了。”
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