“是完全不同的另外一個稅種”
十八屆三中全會之后，房地產稅改革正式破題。
為此，房地產稅的提法和此前已經在上海、重慶試點三年的房產稅成為撩動樓市神經的敏感話題。
在十八屆三中全會公布的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(下稱《決定》)中，“加快房地產稅立法并適時推進改革”作為這個改革大綱中唯一涉及“房地產”方面的內容，成為了業(yè)內炙手可熱的談資。
但值得注意的是，這次《決定》中表述的“房地產稅”與此前一直試點的房產稅并不是一回事。
“房地產稅不是房產稅，加一個字，就是完全不同的另外一個稅種。”中國社科院城鄉(xiāng)建設經濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮如是說。
“房地產稅的提法意味著要把土地的部分納入進來，”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌分析認為，三中全會提出加快房地產稅立法并適時推進改革，意味著對包括房產稅在內的整體房地產稅收體系的調整和改革。
與此同時，國務院明確國土部作為負責部門統(tǒng)籌不動產登記工作。
一項新稅種
“房地產稅包括很多環(huán)節(jié)，比如開發(fā)、流通、保有等。針對保有環(huán)節(jié)的稅收，才是我們一直頻繁提及的房產稅。”對此，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌解釋說。
而據記者查閱公開資料發(fā)現，早在2012年9月，國家稅務總局政策法規(guī)司巡視員叢明就曾經強調，要區(qū)分房產稅和房地產稅這兩個不同的概念，如果按照原值征收則是房產稅，如果按照評估價值征收則是房地產稅，評估價值里包括了地價。
2013年之后，擴大個人住房房地產稅改革試點范圍表述多次被國家層面提及，而在當時，“房地產稅”和“房產稅”的表述并未引起關注。
“十八屆三中全會的《決定》中提出逐步提高直接稅比重，其中包括加快房地產稅立法并適時推進改革。下一步，房產稅改革方向是減少房產建設和交易環(huán)節(jié)稅費，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進清費立稅。”財政部部長樓繼偉在解讀《決定》內容時特意將房地產稅和房產稅的改革區(qū)分開。
“對于房地產稅而言，主要是把土地的部分加進去，這里面臨的最大矛盾是與現行稅費制度的銜接問題。”財政部一位相關官員對記者指出，“這主要體現在土地出讓金的繳納方面。”
目前，開發(fā)商繳付的土地出讓金實際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發(fā)商則將這部分費用作為開發(fā)成本制定房價，將其“轉嫁”到購房者身上。而按照叢明的說法，房地產稅是對房屋所有者的房產進行評價估值征稅，上述官員表示，“二者具有相通性，屬于重復征收。”
一位地方財政廳相關負責人告訴《華夏時報》記者，現在有消息傳出，中央已經在考慮調整土地出讓金的繳納方式和分配比例，這其中的一種可能性就是將土地出讓金并入房地產稅分期繳納。
“這樣，一方面可以解決房地產稅征收中的不合理部分，減輕繳稅人負擔；另一方面也可以逐步消減地方政府對土地財政的過度依賴，引導房價趨于理性。”上述官員表示。
但是，畢竟土地出讓金是地方政府的一大財源，占地方財政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果土地出讓金并入物業(yè)稅中分期支付，則難免會觸動地方利益。該負責人對此表示，中央與地方在這一問題上仍存在分歧，初期則是先考慮采取一半費一半稅的方式，并用稅率調整來尋找平衡，逐步實現清費立稅。
“房產稅試點不成功”
而對于已經試點三年的房產稅而言，盡管原本一直被業(yè)內稱為樓市調控的“另一只靴子”，但試點至今日，卻變得有些“索然無味”。
“重慶和上海的房產稅試點可以判斷為不成功，沒有擴圍的意義。”陳淮公開對已經試點三年的房產稅政策作出了判斷。
做出如此判斷的一個重要依據，是房產稅試點對兩地房價的抑制作用并不明顯。
“從今年來看，重慶和上海的商品房成交價格都有所上漲，”在全聯房地產商會2013年會上，國務院發(fā)展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌表示，“盡管上漲幅度很小，但房產稅作為抑制房價的利劍，目前的效果仍然沒有表現出來。”
從上海、重慶房產稅試點來看，房產稅目前還僅限增量即新購相關房產，征收范圍并未涉及存量。與此同時，現在住房信息系統(tǒng)仍不配套，業(yè)內人士多認為，短期內房產稅可能還主要針對增量住房，其改革總體將呈現分區(qū)域、差別化征收的漸進路徑。
“征收房產稅，需要居民住房信息聯網、不動產價格評估體系等一系列配套制度的整體、系統(tǒng)、協(xié)調推進。從試點的情況看，我國在這些基礎數據和評估技術上的欠缺還比較嚴重。”中國財稅法學研究會會長劉劍文坦言。
另一方面，對于決策層而言，房產稅的試點方案依據仍然是國務院會議精神，不僅不是法律，而且違背現行《房產稅暫行條例》中“非經營房產不征稅”的規(guī)定，如要擴大鋪開，其中可能出現的一系列問題也就沒了法律保障。
十八屆三中全會的《決定》針對房地產稅的改革提出要“加快立法”，這也體現了“依法行政”的要求。“房產稅不經過人大立法通過，總依靠行政性法規(guī)是不恰當的。”顧云昌表示。
劉劍文介紹，房地產稅改革的可能步驟是先立法再啟動改革，而改革的內容也很可能不僅僅是房地產稅，而涵蓋了房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅四大相關稅種的共同改革。
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