5月房價(jià)迂回上漲各地調(diào)控或?qū)⒓哟a

2013-06-19 18:31:16 來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞作者：葉燕婷胡健閱讀：

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數(shù)字報(bào)

　　“國五條”落地已近三個(gè)月，房價(jià)仍在迂回上漲。

　　昨日（6月18日），國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，5月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)比4月份上升0.91%，但環(huán)比上漲的城市數(shù)量已從最高點(diǎn)的68個(gè)回落到65個(gè)，環(huán)

　　比漲幅在4月出現(xiàn)回落后繼續(xù)收窄。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房價(jià)上漲勢(shì)必引來政策繼續(xù)干預(yù)，北京6月初在資金監(jiān)管與預(yù)售證發(fā)放方面出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則便是最好的說明。他判斷稱，未來其他地方或?qū)⑿Х卤本┏雠_(tái)更嚴(yán)格的監(jiān)管措施，以引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

　　環(huán)比漲幅連續(xù)兩月回落

　　全國房價(jià)漲幅略有放緩。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月70城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)比4月份上升0.91%，漲幅進(jìn)一步趨緩。二手住宅平均價(jià)格環(huán)比指數(shù)為100.49，比4月降低0.03。

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出，5月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比4月縮小的城市有34個(gè)，其中福州、鄭州、廣州、成都的縮小幅度均在0.6個(gè)百分點(diǎn)以上；二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比4月縮小的城市有30個(gè)。

　　與之前數(shù)月一線城市領(lǐng)漲不同，5月房價(jià)環(huán)比上漲最快的是三線城市桂林，漲幅為2.9%，而一線城市中的北京、上海、廣州、深圳環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.7%、1.5%、1.9%，相比4月均有所回落。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，3月份將成為本輪房價(jià)上漲中環(huán)比漲幅最大的月份。

　　據(jù)鄭紅玉預(yù)測(cè)，房價(jià)同比漲幅將繼續(xù)擴(kuò)大，預(yù)計(jì)將于今年四季度或明年一季度見頂，但環(huán)比漲幅將不斷縮小。

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月國內(nèi)主要城市成交量繼續(xù)小幅回落6%，但依然高于去年月均水平。

　　業(yè)內(nèi)對(duì)調(diào)控預(yù)期存分歧

　　盡管環(huán)比漲幅有所回落，但同比情況不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，70城新建商品住宅價(jià)格同比上漲5.65%。

　　“自2012年二季度同比降幅持續(xù)收窄，至2013年1月份同比止跌回升后，漲幅不斷擴(kuò)大。”鄭紅玉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　“如果今年樓市信貸不收緊，房價(jià)必然繼續(xù)上漲，特別是一線城市。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉指出，自2012年以來，信貸規(guī)模增長較快，成為房價(jià)反彈的重要推手。

　　鏈家報(bào)告認(rèn)為，新一輪調(diào)控遏制了房價(jià)過快上漲，但市場(chǎng)下行趨勢(shì)并未形成，本輪調(diào)控效果明顯不及2011年。

　　繼出臺(tái)“國五條”執(zhí)行細(xì)則后，北京出臺(tái)了新的限價(jià)方案，即對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目價(jià)格，且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　胡景暉認(rèn)為，未來其他地方或?qū)⑿Х卤本┏雠_(tái)更嚴(yán)格的監(jiān)管措施，以引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

　　摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌卻稱，在目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長勢(shì)頭趨緩背景下，短期內(nèi)不太可能進(jìn)一步加大調(diào)控力度，包括按揭貸款政策和稅制變動(dòng)等。決策者可能根據(jù)未來房價(jià)走勢(shì)在必要情況下繼續(xù)執(zhí)行以行政手段為主的措施，如限購或限價(jià)。

　　關(guān)于5月國家發(fā)改委所稱房產(chǎn)稅“今年會(huì)有具體動(dòng)作”，胡景暉表示，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，無論對(duì)于幫助地方政府盡快擺脫對(duì)土地財(cái)政的過分依賴，還是平抑房價(jià)和租金，都將起到重要作用。

　　深圳房價(jià)創(chuàng)3年新高調(diào)控及保障房建設(shè)難題待解

　　編者按

　　5月，69城房價(jià)同比上漲，深圳房價(jià)創(chuàng)3年新高，一線城市地王頻現(xiàn)……新一輪上漲已經(jīng)到來？

　　一邊是房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，另一邊卻是地王頻出、房價(jià)不斷上漲的現(xiàn)實(shí)。歷年來地產(chǎn)調(diào)控大棒是否都變成了繞指柔？中國的房地產(chǎn)調(diào)控還有哪些招數(shù)可使？中國地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)又將如何？

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞實(shí)習(xí)記者葉燕婷發(fā)自深圳

　　近日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員披露，深圳5月新房均價(jià)已高達(dá)22322元/平方米，創(chuàng)下2010年3月以來的新高。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)獲悉，今年前5月，深圳新房月均價(jià)都高于去年18900元/平方米的年均價(jià)，而其中單價(jià)突破2萬元大關(guān)的也有3次。

　　調(diào)控與房價(jià)的“糾葛”/

　　今年深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有多火爆？半年內(nèi)，熱盤遭搶購，萊蒙水榭春天開盤四小時(shí)，八成房源已被搶購；萬科翰鄰城、金地名峰等項(xiàng)目更是在夜間悄然開盤，當(dāng)晚銷售均達(dá)九成。除此之外，二手房市場(chǎng)3月份爆發(fā)的上萬套成交量也讓人記憶猶新。

　　歷年資料顯示，從2005年起，深圳新房成交均價(jià)一路從7040元/平方米上漲至18900元/平方米，2010年這個(gè)數(shù)字更是達(dá)到20205元/平方米，2011年至2012年稍有回落。

　　另外，買房難問題也較為突出。從2005年到去年底，深圳居民人均可支配收入從21494.40元增加到40742元，增幅達(dá)89.5%。同一時(shí)期，深圳住房均價(jià)由7040元/平方米漲到今年5月的22322元/平方米，漲幅高達(dá)217.1%，收入增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房價(jià)漲幅。

　　而根據(jù)中企資本周刊 “盤點(diǎn)十年房價(jià)”數(shù)據(jù)顯示，1993年到2012年，全國城鎮(zhèn)平均房價(jià)10年間從2381元/平方米上漲到5791元/平方米，10年上漲143%，年均遞增10.3%。其中，北上廣深四個(gè)一線城市的漲幅更是分別達(dá)到365%、500%、261%、233%。

　　就在房價(jià)一路上漲的這幾年，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼。

　　其中，稅收政策是調(diào)控的重心之一。2005年起對(duì)非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉(zhuǎn)讓征收5%的營業(yè)稅；2011年起在重慶、上海兩地實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)，并確定今年內(nèi)將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍；2013年2月的“國五條”要求“二手房交易個(gè)稅按個(gè)人所得的20%征收”。

　　信貸方面，十年間二套房首付由30%上升至60%；2010年房價(jià)瘋漲時(shí)，銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套房貸；2011年開始要求嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸。

　　在土地方面和住房建設(shè)上，2005年至今國務(wù)院多次要求增加住房建設(shè)用地和普通住宅的供應(yīng)；2006年“國六條”中明確規(guī)定新增住宅供應(yīng)必須符合“70/90標(biāo)準(zhǔn)”。

　　其中，“限購令”被普遍視為殺傷力較大的應(yīng)急性調(diào)控手段。2010年4月 “新國十條”（《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》）出臺(tái)后，包括北上廣深等49個(gè)房價(jià)過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定，被稱為“限購令”。

　　一線城市“地王”頻出/

　　知名地產(chǎn)專家和評(píng)論人、亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存認(rèn)為，地價(jià)漲小產(chǎn)權(quán)確權(quán)、農(nóng)地流轉(zhuǎn)、宅地上市會(huì)讓幾乎所有的老百姓獲得收益，農(nóng)民帶著土地產(chǎn)生的財(cái)富也可以進(jìn)城了，這對(duì)城鎮(zhèn)化是個(gè)良性的過程，土地應(yīng)該大量放出。

　　事實(shí)上，土地供應(yīng)量卻在不斷下降。從2011年的21.8萬公頃到今年的15.08萬公頃，國家已連續(xù)3年降低全國住房用地供地計(jì)劃。而數(shù)據(jù)顯示，2012年全國300個(gè)城市實(shí)際共推地15.8億平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4億平方米，同比下降17.3%。

　　去年，深圳住宅用地全年累計(jì)供應(yīng)僅50萬平方米，同比減少61%，降幅最大。而在商辦類用地方面，深圳全年累計(jì)供應(yīng)量也不超過百萬平方米，同比減少78%。

　　陳寶存認(rèn)為，土地供應(yīng)減少，政府沒有足夠的資金，新的土地的收治和“七通一平”工作隨之難以高效開展。他表示，現(xiàn)在北京都是通過銀行貸款來做土地收儲(chǔ)，土地整備速度跟不上，導(dǎo)致一線城市開發(fā)商想拿地政府也拿不出來，或者只拿出毛地，不給凈地，開放商拿地成本大大增加。

　　今年一線城市的土地供應(yīng)依然維持“僧多粥少”的情況，各大開發(fā)商為一塊地舉牌拼殺數(shù)百輪的并不鮮見。5月份，廣州白云區(qū)同寶路8號(hào)、10號(hào)地塊，番禺萬博商業(yè)區(qū)地塊四，海珠區(qū)一臨江地塊分別刷新了同地區(qū)的樓面地價(jià)紀(jì)錄，“地王”接連不斷地出現(xiàn)。5月29日，上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊又以46億元的成交價(jià)刷新了上海今年以來的總價(jià)“地王”紀(jì)錄。

　　地王頻出也令土地出讓金呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，前5月北上廣深的土地出讓金已接近去年一線城市的土地出讓金總額，同比上漲350%。其中，北京與上海的土地出讓金均超過500億元。

　　對(duì)此，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，土地市場(chǎng)價(jià)格是滯后市場(chǎng)的，實(shí)際這一輪地王的出現(xiàn)是因?yàn)槿ツ暌詠矸康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲，不僅房價(jià)上漲了，開發(fā)商資金寬裕了，整體市場(chǎng)的預(yù)期也出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)。

　　同時(shí)，易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月10個(gè)典型城市在土地成交面積同比增幅45%的情況下，土地成交均價(jià)同比暴增215.7%，達(dá)3015元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，整體而言，地價(jià)最終會(huì)體現(xiàn)在房價(jià)上，供應(yīng)量上不去，資金相對(duì)充沛的開發(fā)商只能以高價(jià)搶地，最終還是購房者承擔(dān)不斷推高的房價(jià)。