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5月房?jī)r(jià)迂回上漲 各地調(diào)控或?qū)⒓哟a
2013-06-19 18:31:16 來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：葉燕婷 胡健 閱讀：
保障房建設(shè)仍存難題/
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析，調(diào)控政策的初衷是限制樓盤均價(jià)，但實(shí)際上只是推遲了高價(jià)樓盤的開(kāi)盤時(shí)間，打亂了新房上市的節(jié)奏，致使當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)新盤供應(yīng)不足的狀況。今年“國(guó)五條”20%個(gè)稅推出后，減少了二手房的上市量和成交量，市場(chǎng)因供給不足出現(xiàn)“量跌價(jià)漲”的怪圈。
另外，由于各項(xiàng)調(diào)控政策都在試水初期，效果也難以達(dá)到預(yù)期。如房產(chǎn)稅，目前試點(diǎn)城市只針對(duì)新購(gòu)置的住房征收，并未對(duì)投資客已持有的多套住宅下手。陳國(guó)強(qiáng)表示，如果未來(lái)仍然只涉及“增量”而不觸動(dòng)“存量”，或稅率稅基無(wú)明顯的上升，那么短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響比較有限。
在抑制投機(jī)性需求方面，采取了征收個(gè)人所得稅、調(diào)高按揭成數(shù)、加息等措施。陳寶存則認(rèn)為，在相關(guān)交易環(huán)節(jié)加大征稅力度，表面上在一定程度內(nèi)抑制了炒房，實(shí)際上卻是阻止了房源的流通和房地產(chǎn)市場(chǎng)的配置，不少賣主將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到買主頭上，最終又刺激了房?jī)r(jià)的上升。
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉?jiǎng)t向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，我國(guó)樓市發(fā)展體系不完善，監(jiān)管不到位等加劇了房?jī)r(jià)調(diào)控的難度。另一方面，財(cái)富效應(yīng)過(guò)度集中于樓市，投資與剛性需求結(jié)合在一起，更加導(dǎo)致調(diào)控難以發(fā)揮實(shí)質(zhì)性作用。
保障房缺失一直以來(lái)都被視為房?jī)r(jià)不斷攀升的原因之一。中國(guó)房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌曾尖銳地指出：“保障房的問(wèn)題有五個(gè)：誰(shuí)投資、誰(shuí)建造、怎么建、保障誰(shuí)、怎么管，現(xiàn)在還沒(méi)有搞清楚，光是把任務(wù)定出來(lái)了。”
2010年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》提出，當(dāng)年完成建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)，共計(jì)580萬(wàn)套的目標(biāo)，最終完成情況大打折扣，根據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布2010年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況公告顯示，保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房）用地完成計(jì)劃的65.2%；棚改房用地完成計(jì)劃的40.2%。
2011年，國(guó)家對(duì)于保障房建設(shè)的規(guī)模要求進(jìn)一步擴(kuò)大，“十二五”期間計(jì)劃建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套，其中2011年新開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套。
財(cái)政部曾在《廉租住房保障資金管理辦法》中明確指出，2008年起，土地出讓凈收益資金中將有不低于10%的比例用于廉租住房保障。而公開(kāi)信息顯示，2012年，全國(guó)保障性安居工程財(cái)政支出3800.43億元中，來(lái)自土地出讓收益支出的僅為593.01億元，對(duì)比1.95萬(wàn)億元的當(dāng)年全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金，用于保障性住房的土地出讓金占比僅為3.04%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到10%的標(biāo)準(zhǔn)。
近幾年由于大面積的保障房建設(shè)，帶來(lái)的是財(cái)政投入資金和住房用地的壓力不斷增大。以深圳為例，2012年新開(kāi)工保障房7.3萬(wàn)套，建設(shè)資金總需求140多億元，而統(tǒng)計(jì)的資金缺口高達(dá)110億元。為了籌資，政府推進(jìn)企業(yè)利用自有用地、城市更新用地等存量土地建設(shè)保障性住房并用企業(yè)集資、商品房配建保障房等方式解決資金和土地問(wèn)題。
陳寶存認(rèn)為，這些保障房數(shù)量是上去了，但是也存在一些問(wèn)題。首先各類職工集資建房與普通老百姓關(guān)系不大；其次目前大量的保障房是開(kāi)發(fā)商在建商品房時(shí)配建的。保障房建設(shè)由開(kāi)發(fā)商完成，建得越多，商品房成本越高。反過(guò)來(lái)老百姓對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期提高，最后保障房、商品房都會(huì)漲價(jià)。
多因素助推一線城市房?jī)r(jià)/
近期，由中國(guó)金融四十人論壇課題組完成的 《土地制度改革與新型城鎮(zhèn)化》報(bào)告提出多種土地改革方案，包括改革土地招投標(biāo)拍賣制度為零地價(jià)或低成本價(jià)供地、地方政府的賣地收入歸中央、政府不再參與基礎(chǔ)建設(shè)、公共設(shè)施以外的土地征收、出讓過(guò)程等。
但對(duì)于此方案，很多業(yè)內(nèi)人士并不買賬，認(rèn)為方案過(guò)于理想化。張宏偉認(rèn)為，減少土地收入后，地方政府財(cái)政收入將大幅減少，在找到新的可替代“盈利”模式之前，這種財(cái)政結(jié)構(gòu)很難改變。陳寶存也表示，城鎮(zhèn)化過(guò)程中，土地出讓金存在是必要的。它是政府治理土地的資金來(lái)源，另外，目前的保障房建設(shè)、教育、水利水電等都要要從土地出讓金中拿出，“零地價(jià)”是不合理的。
未來(lái)房?jī)r(jià)如何？張宏偉認(rèn)為，一線城市供需面緊張，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲是必然的。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要的一二線城市中，截至6月初的庫(kù)存為171.73萬(wàn)套，相比年初的180萬(wàn)套減少了5%，四個(gè)一線城市的住宅庫(kù)存也從年初的22.7萬(wàn)套減少到19.98萬(wàn)套。
同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，今年一季度一線城市商品住宅的供求比平均值為0.63，巨大的市場(chǎng)需求，加上供應(yīng)有限，使得一線城市住宅市場(chǎng)陷入供不應(yīng)求的局面，出清周期持續(xù)下降。
張宏偉表示，目前所有的調(diào)控政策更側(cè)重于打擊投機(jī)性需求和完善整個(gè)征稅體系。只要投資性需求不過(guò)多地干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的漲跌還是取決于市場(chǎng)需求。陳寶存亦表示，城鎮(zhèn)化過(guò)程中，剛需導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)趨勢(shì)，但必須嚴(yán)格控制漲幅。
“高房?jī)r(jià)有利窮人”論缺乏起碼溫度
鄧海建
樓市永遠(yuǎn)是個(gè)不斷“見(jiàn)證奇跡”的地方。奇跡不僅有價(jià)格，還有宏論。6月8日，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)匯豐商學(xué)院教授金巖石接受媒體采訪時(shí)稱，“如何建立合理的住房體系？就應(yīng)該讓豪宅賣出天價(jià)，然后政府有錢了，就能給窮人建保障房。高房?jī)r(jià)不是為了讓富人發(fā)財(cái)，而是讓窮人能住上房子。”6月17日，《人民日?qǐng)?bào)》針對(duì)此說(shuō)法刊文稱，高房?jī)r(jià)竟然成為有利于窮人住上房子的借口，實(shí)屬奇談怪論。
這幾天，網(wǎng)民將“高房?jī)r(jià)有利窮人”形容為“流氓強(qiáng)暴有利于良民提高戰(zhàn)斗力”。被譽(yù)為“索羅斯中國(guó)門徒”的金巖石，在被主流媒體批為奇談怪論、歪理邪說(shuō)之后，還是連發(fā)兩條微博，自證清白，堅(jiān)稱“市場(chǎng)是買賣雙方的博弈，成交即合理，高房?jī)r(jià)傷及貧民，故保障房是政府的良心”！他還反問(wèn)，“《人民日?qǐng)?bào)》文章的主導(dǎo)思想依然是讓商品房巿場(chǎng)承擔(dān)保障責(zé)任，為政府的失職開(kāi)脫。請(qǐng)公論：保障房責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)？豪宅補(bǔ)公租何錯(cuò)之有？”
先來(lái)分析兩個(gè)核心問(wèn)題：第一，高房?jī)r(jià)真不是讓富人發(fā)財(cái)嗎？國(guó)家信息中心報(bào)告曾指出，1998年至2006年，以現(xiàn)價(jià)計(jì)算的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均增長(zhǎng)10.2%，而現(xiàn)價(jià)住宅銷售額的增長(zhǎng)卻達(dá)到32.6%。按照今年官方公布的“2012年基尼系數(shù)為0.474”比照，房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的那些天量貨幣，果真流到窮人那里去了嗎？第二，“豪宅補(bǔ)保障”的說(shuō)法靠譜嗎？中國(guó)的保障房，不是靠土地出讓金建設(shè)起來(lái)的。不妨看看政策吧2011年年中，財(cái)政部、住建部就聯(lián)合發(fā)出通知，強(qiáng)調(diào)將公共預(yù)算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%作為保障性住房的建設(shè)資金。但根據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，土地出讓金和公積金收益部分相加，大約可籌集到保障房所需資金的20%到25%。剩余的，還有巨大資金缺口。換言之，高房?jī)r(jià)對(duì)保障房做出的“貢獻(xiàn)”，怎么都算不上“主流”。
金巖石的邏輯，也許確有獨(dú)辟蹊徑之處，但這樣的論調(diào)，顯然缺乏起碼的溫度，顯得乖戾而悖逆現(xiàn)實(shí)尤其是在房?jī)r(jià)居高不下、宏調(diào)亟待轉(zhuǎn)身的背景下。6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2013年5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，5月70大中城市中65個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，桂林漲幅最高，為2.9%，64個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲，漲幅最高的是北京，為1.7%。這個(gè)時(shí)候，如果繼續(xù)放任“漲價(jià)有理”、放任價(jià)格泡沫的崩盤風(fēng)險(xiǎn)，傷害的恐怕不僅僅是窮人而已。也正是基于這樣的價(jià)值判斷，大多經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)同 “高房?jī)r(jià)危及經(jīng)濟(jì)大局”之說(shuō)。
這些年，圍繞買房與賣房的經(jīng)濟(jì)學(xué)驚人之語(yǔ)層出不窮：比如早期的 “每個(gè)人都想買房的觀念非常錯(cuò)誤”；2008年底，有專家說(shuō)“現(xiàn)在買房就是愛(ài)國(guó)”；此后是“未婚女青年”、“丈母娘”等“推高房?jī)r(jià)”的各色歸因說(shuō)；即便是2013年，“國(guó)五條”出臺(tái)，各種“謹(jǐn)防誤傷”的諄諄教誨也時(shí)有耳聞……老總搭臺(tái)、專家唱戲，語(yǔ)不驚人死不休，反正吹牛不上稅、扯淡無(wú)下限。
誠(chéng)然，經(jīng)濟(jì)學(xué)家的“夢(mèng)囈”，可能都會(huì)找到模型或依據(jù)。但在所謂的絕對(duì)理性之上，還應(yīng)該有溫?zé)岬?ldquo;窮人經(jīng)濟(jì)學(xué)”。正如學(xué)界人士所言，經(jīng)典社會(huì)學(xué)家早就論證過(guò)，人類理性及理性決策根本上是建立在非理性基礎(chǔ)之上。譬如一旦離開(kāi)信任，活躍在市場(chǎng)上的理性經(jīng)濟(jì)人就連一張合同都簽不下來(lái)，而信任、特別是死心塌地的信任，顯然是非理性的。最簡(jiǎn)單的例子就是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)就是以“理性的不完善”為邏輯起點(diǎn)的。那么，當(dāng)我們的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在理性的帽子下胡言亂語(yǔ)或信口開(kāi)河的時(shí)候，其情感與心理究竟何以皈依、這樣的經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)又有多少工具意義？
中國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都不是喝理性的西北風(fēng)長(zhǎng)大的，就像中國(guó)的房子與價(jià)格也必得放在國(guó)情下考察一樣。為什么專家的立場(chǎng)與觀點(diǎn)會(huì)成為輿論風(fēng)暴？除了真知灼見(jiàn)之外，或者也與專家話語(yǔ)權(quán)的濫用、房地產(chǎn)領(lǐng)域復(fù)雜角力等大有干系。
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